Vermieter-Info

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[Stand Jänner 2026]

Sozialversicherung der selbstständig Erwerbstätigen (GSVG)

Sozialversicherung der freiberuflich selbständig Erwerbstätigen (FSVG)

Krankenversicherung: Die Mindestbeitragsgrundlage in Höhe von € 551,10 gilt auch als fixe Beitragsgrundlage (keine Nachbemessung) für Kammermitglieder in der KV in den ersten beiden Kalenderjahren der Pflichtversicherung.
Die Beiträge sind jeweils quartalsweise zu bezahlen. Das erste Quartal ist per Ende Februar fällig.

Dienstnehmer

Geringfügigkeitsgrenze bzw. Höchstbeitragsgrundlage:

Angestellte ASVG

Arbeiter ASVG

Freier Dienstnehmer ASVG

Angestellte, Arbeiter, freie Dienstnehmer unter der Geringfügigkeitsgrenze

* bei Überschreiten der eineinhalbfachen Geringfügigkeitsgrenze

Grundsätzlich werden sämtliche Fahrtkosten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte durch den Verkehrsabsetzbetrag abgegolten. Ab dem Kalenderjahr 2026 beträgt der Verkehrsabsetzbetrag 496 € jährlich. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht jedoch auch der Anspruch auf das kleine oder große Pendlerpauschale.

Pendlerrechner

Der Pendlerrechner ist unter https://pendlerrechner.bmf.gv.at/pendlerrechner/ abrufbar und dient dazu, die konkrete Berechnung des Anspruchs auf Pendlerpauschale sowie Pendlereuro mittels Eingabe weniger persönlicher Daten durchzuführen.

Der Ausdruck des Ergebnisses des Pendlerrechners von der BMF-Homepage ist grundsätzlich verpflichtend und für den Arbeitgeber bindend.

Kleines Pendlerpauschale

öffentliches Verkehrsmittel zumutbar und Arbeitsweg mindestens 20 km

Großes Pendlerpauschale

öffentliches Verkehrsmittel nicht zumutbar und Arbeitsweg mindestens 2 km

Das kleine Pendlerpauschale gilt für ArbeitnehmerInnen, deren Arbeitsplatz mehr als 20 Kilometer von der Wohnung entfernt ist, denen aber die Benützung eines öffentlichen Verkehrsmittels möglich und zumutbar ist.
Hinweis: Die tatsächliche Benützung des Kraftfahrzeugs muss jedoch nicht nachgewiesen werden.

Das große Pendlerpauschale gilt für ArbeitnehmerInnen, deren Arbeitsplatz mehr als zwei Kilometer von der Wohnung entfernt ist, denen aber die Benützung eines öffentlichen Verkehrsmittels nicht möglich oder nicht zumutbar ist. Diese Begünstigung steht auch behinderten ArbeitnehmerInnen zu, wenn sie einen Ausweis gemäß §29 StVO (Straßenverkehrsordnung) besitzen.

Pendlerpauschale auch für Teilzeitkräfte

Seit 2013 besteht auch für Teilzeitbeschäftigte ein Anspruch auf Pendlerpauschale, d.h. für jene Beschäftigte, die nur an einem oder an zwei Tagen pro Woche zu ihrer Arbeitsstätte fahren. Diese erhalten ein bzw. zwei Drittel des jeweiligen Pendlerpauschales. Fahren Pendlerinnen/Pendler mindestens an drei Tagen pro Woche zur Arbeit, erhalten sie das Pendlerpauschale zur Gänze. Wenn Kosten für Fahrten zwischen dem Wohnsitz am Arbeitsort und dem Familienwohnsitz (= Familienheimfahrten) als Werbungskosten berücksichtigt werden, kann daneben kein Pendlerpauschale für die Wegstrecke vom Familienwohnsitz zur Arbeitsstätte berücksichtigt werden. Weiters steht Arbeitnehmerinnen/Arbeitnehmern mit mehreren Arbeitsstätten maximal ein volles Pendlerpauschale (d.h. maximal drei Drittel) im Kalendermonat zu.

Der Pendlereuro (Aktualisiert für 2026)

Pendlerinnen/Pendlern steht zusätzlich zum Pendlerpauschale der Pendlereuro als steuerlicher Absetzbetrag zur Verfügung. Voraussetzung ist der Anspruch auf ein Pendlerpauschale. Ab dem Jahr 2026 beträgt der Pendlereuro 6 € pro Kilometer der einfachen Wegstrecke jährlich (Verdreifachung gegenüber den Vorjahren). Der Pendlereuro steht Bezieherinnen/Beziehern des sogenannten "großen" und des "kleinen" Pendlerpauschales gleichermaßen zu. Für Teilzeitkräfte wird der Pendlereuro wie das Pendlerpauschale aliquotiert.

Jobticket und Klimaticket

Zur Förderung der Benützung öffentlicher Verkehrsmittel kann das Jobticket (oder auch das Klimaticket) Arbeitnehmerinnen/Arbeitnehmern von der Arbeitgeberin/dem Arbeitgeber steuerfrei zur Verfügung gestellt werden. Das heißt, die Arbeitnehmerinnen/die Arbeitnehmer haben für diesen Vorteil keinen Sachbezug zu versteuern. Dies gilt auch dann, wenn kein Anspruch auf Pendlerpauschale besteht. Wird das Ticket anstatt des bisher gezahlten steuerpflichtigen Arbeitslohns zur Verfügung gestellt, dann liegt eine nicht begünstigte, steuerpflichtige Gehaltsumwandlung vor.

Kein Pendlerpauschale für Arbeitnehmer mit Dienstwagen

Arbeitnehmerinnen/Arbeitnehmern, die ein arbeitgebereigenes Kfz (Dienstwagen) auch für Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte nutzen können, steht kein Pendlerpauschale und kein Pendlereuro zu.

Erhöhter Verkehrsabsetzbetrag 2026

Anstelle des Grundbetrags steht bei Anspruch auf Pendlerpauschale ein erhöhter Verkehrsabsetzbetrag von 853 € zu. Dieser Betrag ist einkommensabhängig und schleift sich bei höheren Einkommen auf den Grundbetrag von 496 € ein.

Zuschlag zum Verkehrsabsetzbetrag

Zusätzlich steht bei niedrigen Einkommen ein Zuschlag zum Verkehrsabsetzbetrag von bis zu 804 € (2026) zu. Dieser Zuschlag steht bis zu einem Einkommen von 19.761 € in voller Höhe zu und vermindert sich gleichmäßig einschleifend für Einkommen zwischen 19.761 € und 30.259 € auf Null.

SV-Rückerstattung (Negativsteuer)

Für Arbeitnehmer, die so wenig verdienen, dass sie keine Lohnsteuer zahlen, kommt es zu einer SV-Rückerstattung. Für Pendler (Voraussetzung ist der Anspruch auf ein Pendlerpauschale) erhöht sich der maximale Erstattungsbetrag im Jahr 2026 auf ca. 614 € (bestehend aus dem Grundbetrag der SV-Rückerstattung plus dem indexierten Pendlerzuschlag).

Mit 1. Jänner 2026 tritt eine der bedeutendsten Änderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung der letzten Jahre in Kraft: die Einführung einer zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung sogenannter besonders repräsentativer Grundstücke ("Luxusimmobilien") für Wohnzwecke. Diese Änderung stellt einen Paradigmenwechsel dar - insbesondere, weil sie den Vorsteuerabzug für Luxusimmobilien bei Wohnvermietung künftig ausschließt.

Eine solche, besonders repräsentative Wohnung liegt vor, wenn die folgenden Kosten innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Beginn der Herstellung mehr als 2.000.000 € (exkl. Umsatzsteuer) betragen:

• Anschaffungskosten,
• Herstellungskosten,
• aktivierungspflichtige Aufwendungen,
• Kosten von Großreparaturen.

Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten (z. B. Zinshäusern) ist nicht das Gesamtgebäude relevant, sondern der einzelne Mietgegenstand - eine verursachungsgerechte Aufteilung der Gesamtkosten, regelmäßig nach Wohnnutzfläche, ist erforderlich. Wird die 2 Mio. € - Grenze überschritten und liegt ein besonders repräsentatives Objekt vor, so ist dessen Vermietung zwingend unecht steuerbefreit. Das bedeutet einerseits, dass keine Umsatzsteuer auf die Miete verrechnet werden darf, andererseits ist kein Vorsteuerabzug für Anschaffungs-, Errichtungs- und laufende Aufwendungen möglich. Es besteht außerdem keine Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren.

Diese Änderung beendet ein bisher verbreitetes Modell: die Errichtung hochwertiger Wohnimmobilien durch Unternehmen (z. B. GmbHs) mit Vorsteuerabzug und anschließender Vermietung an Gesellschafter. Selbst eine fremdübliche Miete führt künftig bei Luxusimmobilien nicht mehr zum Vorsteuerabzug. Die Neuregelung gilt ausschließlich für Immobilien, die ab dem 1.1.2026 angeschafft oder hergestellt werden. Für davor angeschaffte Objekte bleibt es bei der bisherigen Systematik - die Vermietung zu Wohnzwecken ist steuerpflichtig (10 % USt), der Vorsteuerabzug für Errichtungskosten bleibt bestehen.

Beispiel: Eine Villa wird 2026 um 2.700.000 € erworben und vermietet. Die Vermietung ist zwingend steuerfrei, es ist kein Vorsteuerabzug für die Anschaffung möglich.

Kommt es nachträglich (z. B. durch Renovierungen, Ausbauten oder Nebengebäude) zu Kosten, die das Objekt über die Luxusgrenze heben, wird ab diesem Zeitpunkt die Vermietung steuerfrei. Dies führt zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10/11 UStG für bereits in Anspruch genommene Vorsteuern der Vorjahre. Reparaturkosten aufgrund von Naturkatastrophen bleiben bei der Grenzprüfung außer Ansatz.

Beispiel: Anschaffung 2026 um 1.800.000 €, Renovierung 2027 um 250.000 €: die Kosten überschreiten die Grenze, die Vermietung ab 2027 ist zwingend steuerfrei, eine Vorsteuerberichtigung für 2026 ist notwendig, es kann kein Vorsteuerabzug für Kosten der Renovierung in 2027 geltend gemacht werden.

Die Einführung der zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für besonders repräsentative Wohnungen markiert einen klaren steuerpolitischen Richtungswechsel. Die Kostenschwelle schafft ein objektives, klar handhabbares Kriterium, das steuerliche Gestaltungsspielräume bei Luxusimmobilien deutlich einschränkt.

Insbesondere für hochwertige Wohnprojekte ist daher künftig eine ausreichend genaue Kostenrechnung und Dokumentation erforderlich, damit die Einhaltung der Grenze von 2 Millionen € innerhalb der Beobachtungsfrist von 5 Jahren sichergestellt bzw. eine entsprechende Berichtigung des Vorsteuerabzugs vorgenommen werden kann. Bei Vermietungen an nahe Angehörige reicht künftig eine fremdübliche Miete für Luxusimmobilien nicht mehr aus, um den Vorsteuerabzug zu sichern. Unternehmen und Immobilieninvestoren sind daher gut beraten, künftige Projekte sorgfältig zu kalkulieren und steuerliche Effekte frühzeitig in die Investitionsentscheidung einzubeziehen.

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Mit Jänner 2026 - beantragt werden kann ab 12. Jänner - startet die Geräte-Retter-Prämie als Nachfolge zum Reparaturbonus für die Reparatur von Elektro- und Elektronikgeräten. Förderberechtigt sind ausschließlich Privatpersonen mit Wohnsitz in Österreich, wobei Reparatur, Service und Wartung und/oder der damit zusammenhängende Kostenvoranschlag förderfähig sind, wenn es sich um Elektrogeräte und Elektronikgeräte handelt, die üblicherweise in privaten Haushalten verwendet werden. Die maßgebliche Geräteliste umfasst dabei z.B. Kaffeemaschinen, Herd, Geschirrspüler, Wasserkocher, Mixer, Bügeleisen, Waschmaschine und Wäschetrockner, Hörgeräte, Rollstuhl, Bildschirm, Laptop, Fernsehgerät, Videokamera oder auch Babyflaschenwärmer.

Die Förderung pro Bon beträgt 50 % der förderungsfähigen Bruttokosten und ist mit 130 € pro Reparatur, Service oder Wartung bzw. mit 30 € pro Kostenvoranschlag beschränkt. Wird im Nachgang zu einem geförderten Kostenvoranschlag die Reparatur/Service/Wartung bei demselben Betrieb durchgeführt (dies ist Voraussetzung), so beträgt die Förderung pro Gerät inklusive Kostenvoranschlag maximal 130 €. Als förderungsfähige Kosten gelten die Kosten für die Arbeitszeit (inkl. Anfahrtskosten), Materialkosten und Versandkosten bei Materialbestellungen und Ersatzteilbestellungen. Ausgeschlossen von der Förderung sind hingegen Pkws, Hybridautos und Elektroautos, E-Bikes, Smartphones und Handys, E-Geräte, die nicht erneuerbare Energiequellen wie Erdgas, Benzin oder Diesel benötigen, Strom produzierende Geräte, die jedoch nicht durch Strom betrieben werden oder auch E-Geräte, welche fix mit dem Mauerwerk verbunden sind.

Abwicklungstechnisch betrachtet kann die Förderung auf www.geräte-retter-prämie.at beantragt und der Bon innerhalb von 3 Wochen bei einem teilnehmenden Partnerbetrieb eingelöst werden. Wird der Bon innerhalb des Zeitraums nicht eingelöst, verfällt er automatisch und es kann danach sofort wieder ein neuer Bon beantragt werden. In einem ersten Schritt muss vom Konsumenten der gesamte Rechnungsbetrag bezahlt werden - die Fördersumme wird (im Erfolgsfall) nach Einreichung durch den Partnerbetrieb und Prüfung durch die Kommunalkredit Public Consulting (KPC) in einem zweiten Schritt dem Antragsteller auf das Bankkonto überwiesen. Schließlich sei darauf hingewiesen, dass bei Inanspruchnahme der Geräte-Retter-Prämie keine weiteren diesbezüglichen Förderungen in Österreich oder in der EU genutzt werden dürfen, um eine Doppelförderung auszuschließen.

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Gegen Ende November hin wurden Regierungsvorlagen i.Z.m. dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 eingebracht, die zum Ziel haben, missbräuchliche Vorgehensweisen hintanzuhalten, zur Steuergerechtigkeit in Österreich beizutragen und einen Teil zur nachhaltigen Sicherung der Staatseinnahmen (Konsolidierung des Bundesbudgets) beizusteuern.

Das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 gliedert sich in die Teile Steuern, Sozialabgaben und Daten - ausgewählte Aspekte werden nachfolgend im Überblick dargestellt.

Kein Vorsteuerabzug bei Luxusimmobilien

Als wichtige steuerliche Änderung ist geplant, den Vorsteuerabzug für Kosten i.Z.m. der "Vermietung von Luxusimmobilien" abzuschaffen. Die Vermietung von Luxusimmobilien wäre dann zwingend unecht steuerfrei und der Vermieter hätte für seine laufenden Vorleistungen (bzw. für jene verbunden mit der Anschaffung/Herstellung) keinen Vorsteuerabzug mehr. Von einer solchen Luxusimmobilie ist auszugehen, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Grundstücks mehr als 2 Mio. € betragen. Der Regierungsvorlage ist zu entnehmen, dass dabei die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für das Grundstück für Wohnzwecke samt Nebengebäuden (z.B. Garagen, Gartenhäuser) und sonstigen Bauwerken (z.B. Schwimmbäder) zu berücksichtigen sind. Überdies ist ein zeitlicher Zusammenhang zu beachten - ein solcher ist gegeben, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren ab Anschaffung bzw. Beginn der Herstellung anfallen. Bei einem Zinshaus beispielsweise, das typischerweise zur Vermietung mehrerer Mietgegenstände bestimmt ist, ist auf den einzelnen Mietgegenstand abzustellen. Schließlich soll die Verschärfung im Sinne der unecht befreiten Vermietung für sämtliche Umsätze und sonstige Sachverhalte zur Anwendung kommen, die nach dem 31.12.2025 ausgeführt werden bzw. sich danach ereignen. Zusätzlich wird vorausgesetzt, dass das besonders repräsentative Grundstück für Wohnzwecke vom Vermieter (oder der Personenvereinigung) nach dem 31.12.2025 angeschafft und/oder hergestellt wurde.

Verschärfungen bei ausländischen Stiftungen

Um Steuervermeidung mittels Offshore-Strukturen effektiver bekämpfen zu können, ist eine verschärfte steuerliche Behandlung von Zuwendungen ausländischer stiftungsähnlicher Gebilde vorgesehen. Konkret soll dies dadurch erfolgen, dass nur mehr auf die Vergleichbarkeit mit einer "privatrechtlichen Stiftung" und somit abstrakt auf das Vorliegen eines stiftungsähnlichen Gebildes abgestellt wird (technisch erfolgt dies durch eine erweiterte Besteuerung solcher Zuwendungen als Einkünfte aus Kapitalvermögen).

Ungerechtfertigte Verluste als neuer Straftatbestand

Die vorsätzliche Erklärung ungerechtfertigter Verluste soll zukünftig ein finanzstrafrechtlicher Straftatbestand sein. Es liegt also Abgabenhinterziehung vor, wenn schuldhaft zu Unrecht Verluste erklärt werden, die in zukünftigen Veranlagungszeiträumen einkommensmindernd geltend gemacht werden können.

Erleichterung beim Verkürzungszuschlag

Eine für die Steuerpflichtigen positive Änderung ist der erweiterte Anwendungsbereich des Verkürzungszuschlags (§ 30a FinStrG). Die derzeit geltende Betragsgrenze von 33.000 € soll auf 100.000 € angehoben werden - zugleich soll die Grenze von 33.000 € je Veranlagungszeitraum als Beschränkung festgelegt werden. Durch die Beschränkung soll die Abgrenzungsschwelle zu weniger schwerwiegenden Fällen im finanzstrafrechtlichen System gewahrt werden. Auf der anderen Seite und um dem unterschiedlichen Unrechtsgehalt je nach Höhe der Nachforderungen sachlich gerecht zu werden, ist angedacht, den Zuschlag bei Nachforderungen ab einer Grenze von 50.000 € auf 15 % des gesamten Nachforderungsbetrags zu erhöhen (grundsätzlich beträgt der Zuschlag 10 %).

Haftung im Baubereich wird ausgeweitet

Die Auftraggeberhaftung im Baubereich soll ausgeweitet werden, um auch Fälle der Arbeitskräfteüberlassung (Leiharbeit) effektiver einzubeziehen. Ziel dabei ist es, zu verhindern, dass Sozialversicherungsbeiträge durch komplexe Gestaltungen der Arbeitskräfteüberlassung (mithilfe von Scheinfirmen usw.) hinterzogen werden. Folglich sollen die Auftraggeber stärker in die Pflicht genommen werden, die ordnungsgemäße Entrichtung der Sozialabgaben durch ihre Subunternehmer bzw. Überlasser zu gewährleisten.

Wir werden Sie über die weitere Gesetzwerdung informieren.

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