Vermieter-Info

Der Handwerkerbonus als Teil des Konjunkturpakets "Wohnraum und Bauoffensive" fördert Handwerksarbeiten und Leistungen professioneller Handwerker (auch im Zuge von Neubauten) und soll damit sowohl Anreize für Umbauten, Sanierungen und Wohnraumschaffung setzen als auch die Schwarzarbeit eindämmen. Der Handwerkerbonus kann auch für entsprechende Leistungen im Kalenderjahr 2025 beantragt werden, wobei die förderbaren Kosten für 2025 mit 7.500 € pro Kalenderjahr und Förderungswerber begrenzt sind. Die Förderung - es handelt sich dabei um einen einmaligen nicht rückzahlbaren Zuschuss - beträgt für 2025 maximal 20 % der förderbaren Arbeitskosten (netto) und somit maximal 1.500 € pro Förderungswerber sowie pro Wohneinheit. Als Minimalgrenze sind 50 € Förderung pro eingereichte Schlussrechnung vorgesehen.

Da durch den Handwerkerbonus die Inanspruchnahme von Arbeitsleistungen i.Z.m. Renovierung, Erhaltung, Modernisierung, Schaffung- und Erweiterung von im Inland privat genutztem Wohnbereich gefördert werden soll, können nur Kosten für die reine Arbeitsleistung geltend gemacht werden - Fahrtkosten, Entsorgungs-, Material-, Planungs- oder Beratungskosten etc. sind nicht förderungsfähig. Überdies muss es sich um von Privatpersonen am eigenen bzw. am zukünftigen Haupt- oder Nebenwohnsitz getragene Kosten handeln. Vom Handwerkerbonus umfasste, förderfähige Leistungen sind beispielsweise Malerarbeiten, Austausch von Bodenbelägen, Austausch von Fenstern, Verlegung von Wand- und Bodenfliesen, Tischlerarbeiten i.Z.m. Einbaumöbeln oder Einbauküchen, Gartengestaltung und Gartenarbeiten usw.

Der Antrag auf Gewährung des Handwerkerbonus für 2025 kann längstens bis 28.2.2026 gestellt werden, vorausgesetzt es liegen ausreichend budgetäre Mittel vor (es besteht kein Rechtsanspruch auf den Handwerkerbonus). Ein Förderantrag kann mehrere Rechnungen beinhalten, wobei sich alle Rechnungen in einem Antrag auf ein und denselben Wohnsitz beziehen müssen. Das Antragsformular kann u.A. auf der Webseite www.handwerkerbonus.gv.at ausgefüllt werden, z.B. mittels ID Austria. Darüber hinaus muss jedenfalls der Name des Förderwerbers mit dem Namen auf der Rechnung (jene muss auch den umsatzsteuerlichen Anforderungen genügen) zwingend übereinstimmen. Die Zahlungsbestätigung über die Arbeitsleistung muss jedoch nicht zwingend auf den Förderwerber lauten. Bei den Rechnungen ist insbesondere wichtig, dass die Arbeitsleistungen auf der Rechnung gesondert angeführt werden. Pauschalrechnungen, z.B. für Material-, Fahrt- und Arbeitskosten, sind nicht förderfähig - eine Ausnahme besteht, wenn die Pauschale ausschließlich Arbeitsleistungen umfasst.

Um Mehrfachförderungen zu verhindern, darf eine für den Handwerkerbonus eingereichte Rechnung nicht auch bei einer anderen Bundes- oder Landesförderstelle eingereicht worden sein, um eine Förderung von Arbeitskosten von bis zu 7.500 € im Jahr 2025 zu erlangen. Eine Kombination mit anderen Förderungen, wie z.B. der "Raus aus Öl und Gas" Förderung bei der Umstellung auf ein klimafreundliches Heizsystem, ist nicht möglich - ebenso wenig dürfen die Arbeitsleistungen bereits durch eine Versicherungsleistung gedeckt sein und die Kosten dürfen steuerlich nicht als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden.

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Die Abgrenzung zwischen Herstellungsaufwand (Aktivierung der Kosten und Verteilung über die AfA), Instandsetzung (keine Änderung der Wesensart des Gebäudes, aber wesentliche Erhöhung des Nutzwertes mit der Folge einer Verteilung der Aufwendungen über 15 Jahre) und laufende Instandhaltung (sofort steuerlich abzugsfähig) ist bei der Vermietung von Immobilien immer schon ein steuerlich heißes Thema gewesen, das nicht nur Gegenstand zahlreicher Fachaufsätze, sondern auch Anlass vieler Steuerverfahren war und ist.

Eine neue Facette hat sich durch eine Entscheidung des VwGH vom 26.9.2024 (GZ Ro 2023/15/0001) ergeben: Konkret ging es dabei um die Abgrenzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bei vermieteten Eigentumswohnungen in derselben Wohnungsanlage. Ein Eigentümer von 39 Wohnungen in dieser Anlage führte in zwei Wohnungen Baumeister-, Elektroinstallations- und Sanitärinstallationsarbeiten durch. Die 39 Wohnungen entsprachen circa einem Anteil von 54 % der gesamten Wohnungsanlage. Der Steuerpflichtige behandelte den Aufwand als sofort absetzbaren Instandhaltungsaufwand, weil keine Herstellungskosten vorlagen, die Sanierung zu keiner Anhebung der Kategorienmietzinse führte und der sanierte Anteil am gesamten Gebäude durchgerechnet weniger als 2,5 % ausmachte. Dabei wurde argumentiert, dass keine wesentliche Erhöhung des Nutzwertes des Gebäudes vorliegt, weil die in den Einkommensteuerrichtlinien in der Rz 6463 genannte 25 %-Grenze für einen Austausch wesentlicher Gebäudeteile (im konkreten Fall eben Elektro- und Sanitärinstallationen, andere betroffene Maßnahmen wären u.A. auch der Austausch von Fenster, Türen, Stiegen, Zwischenwänden, Wasser- oder Heizungsinstallationen) deutlich unterschritten wird. Das Finanzamt argumentiert dagegen, dass als Bezugsgröße für die 25 %-Grenze nicht das Gesamtgebäude, sondern die einzelne sanierte Wohnung heranzuziehen ist und daher auf 15 Jahre zu verteilender Instandsetzungsaufwand vorliegt.

Der Ansicht des Finanzamtes folgte auch das BFG. Im fortgesetzten Verfahren vor dem VwGH hat dieser darauf verwiesen, dass sich die bisherige Judikatur zu dieser Frage nicht mit der Vermietung von Eigentumswohnungen, sondern mit der Vermietung von Mietwohngebäuden beschäftigt hat. Es war daher zu klären, ob als Bezugsgröße für die 25 %-Grenze die jeweilige sanierte Eigentumswohnung heranzuziehen ist (Auffassung Finanzamt und BFG) oder die gesamte Wohnungseigentumsanlage, in der sich die Eigentumswohnung befindet (Meinung Steuerpflichtiger).

Der VwGH kommt letztlich zu dem Ergebnis, dass der Prüfungsmaßstab die jeweilige Einkunftsquelle ist. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen bildet jede Vermietung der einzelnen Wohnung eine Einkunftsquelle des Steuerpflichtigen, wenn die Vermietung an verschiedene Personen erfolgt. Daher ist die 25 %-Grenze auf die einzelne (sanierte) Wohnung zu beziehen, weshalb im Ergebnis Instandsetzungsaufwand vorliegt.

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Kosten und Aufwendungen, welche schon vor der Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen geleistet werden, können dennoch Werbungskosten darstellen. Voraussetzung für das Vorliegen solcher vorweggenommenen Werbungskosten ist, dass Umstände gegeben sind, welche über die bloße Absichtserklärung zur künftigen Einnahmenerzielung hinausgehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten. Die ernsthafte Absicht zur späteren Einnahmenerzielung muss aufgrund bindender Vereinbarungen oder sonstiger, über die Absichtserklärung hinausgehender Umstände mit ziemlicher Sicherheit feststehen. Liegen solche Umstände zunächst vor, fallen sie aber später weg, so ist ab dem Wegfall auch kein Werbungskostenabzug mehr möglich.

Im Zusammenhang mit künftigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können den EStR folgend (Rz 4035) etwa Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrunds, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes oder die AfA von der Bereitstellung zur Vermietung bis zur effektiven Vermietung als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden. Demnach wird bei der Vermietung dienenden Gebäuden die AfA nicht erst ab der tatsächlichen Überlassung an den Mieter angesetzt, sondern schon ab der in der Vermietungsabsicht erfolgten Bereitstellung des Gebäudes (da bei Gebäuden die rein altersbedingte Abnutzung in den Vordergrund tritt).

Das BFG hatte sich (GZ RV/5100117/2023 vom 14.4.2025) mit dem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem eine Liegenschaft erworben wurde und ein über den Kaufpreis hinausgehender Kredit aufgenommen wurde. Vor der geplanten Vermietung war noch eine umfassende Sanierung angedacht - konkret sollten zwei Wohnungen im Obergeschoss und Geschäftsräumlichkeiten im Erdgeschoss entstehen und anschließend vermietet werden. Nach anfänglichen kleinen Sanierungen in den ersten vier Jahren stoppte das Projekt jedoch aufgrund von Unstimmigkeiten mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks im Jahr 2015. Seitdem wurden keine nennenswerten Baumaßnahmen mehr durchgeführt und das Gebäude war ein Rohbau ohne Fenster und Türen, ohne Innenausbau und Installationen etc.

In der Steuererklärung wurden dennoch negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt, welche vom Finanzamt nicht anerkannt wurden (mangels Anerkennung als Einkunftsquelle). Das BFG betonte in seiner Entscheidung, dass die Prüfung, ob vorweggenommene Werbungskosten vorliegen, gedanklich der Liebhabereibeurteilung vorgelagert ist. Demnach kann aus einem Umbau bzw. einer Gebäudesanierung noch nicht zwingend der Entschluss abgeleitet werden, das Gebäude in Folge zu vermieten. Dieser auf die Vermietung des Objekts gerichtete Entschluss des Steuerpflichtigen muss jedoch klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung treten; das Erzielen von tatsächlichen Einnahmen ist hingegen keine Voraussetzung für die Berücksichtigung von vorweggenommenen Werbungskosten. Mangels erkennbarer ernsthafter Vermietungsabsichten durch den Steuerpflichtigen - bedingt durch die "ewige Sanierung" des Gebäudes - lagen für das BFG keine vorweggenommenen Werbungskosten vor, sodass keine negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden konnten.

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Mitte Mai ist die Regierungsvorlage zum Budgetbegleitgesetz 2025 veröffentlicht worden. Ausgewählte relevante Themen werden nachfolgend überblicksmäßig dargestellt. Die finale Gesetzwerdung bleibt abzuwarten.

Verschärfungen bei der Grunderwerbsteuer bei "Share Deals"

Die grunderwerbsteuerlichen Tatbestände des Gesellschafterwechsels bzw. der Anteilsvereinigung und -übertragung sollen erweitert werden, um große Immobilientransaktionen in Form von "Share Deals" besser erfassen zu können (also bei Übertragungen von Anteilen an Personen- und Kapitalgesellschaften, die ein Grundstück besitzen). Künftig soll eine faktische Gleichstellung von Asset Deals und Share Deals bei Immobilientransaktionen bestehen. Ein GrESt auslösender Tatbestand des Gesellschafterwechsels soll nunmehr bereits vorliegen, wenn mindestens 75 % (anstelle 95 %) der Anteile am Gesellschaftervermögen bzw. der Gesellschaft innerhalb von 7 Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Zukünftig sollen nicht nur Gesellschafterwechsel von Personengesellschaften, sondern auch an Kapitalgesellschaften, vom Anwendungsbereich erfasst sein. Ausgenommen sind an Wertpapierbörsen gehandelte Kapitalgesellschaften. Weiters sollen Übertragungen von Anteilen am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft von der Grunderwerbsteuer erfasst werden, sofern durch die Übertragung (mittelbar oder unmittelbar) mindestens 75 % (anstelle von 95 %) aller Anteile in der Hand einer Person oder einer Personenvereinigung vereinigt werden. Unter Personenvereinigung ist grundsätzlich der gesellschaftsrechtliche Konzernbegriff zu verstehen. Erfasst sein sollen auch natürliche Personen, die eine einheitliche Leitung oder den beherrschenden Einfluss ausüben. Der Tatbestand der Anteilsvereinigung soll gegenüber jenem des Gesellschafterwechsels nachrangig sein.

Die Bemessungsgrundlage für die GrESt bei Gesellschafterwechsel bzw. Anteilsvereinigung und -übertragung sowie bei Umgründungen soll weiterhin der Grundstückswert sein - der Steuersatz bleibt bei 0,5 % (dies gilt auch bei Vorliegen eines Familienverbands i.S.d. GGG). Liegt hingegen eine "Immobiliengesellschaft" vor, so soll der gemeine Wert aller betroffenen Grundstücke (bei Anteilsvereinigung, Gesellschafterwechsel oder Umgründung) die Bemessungsgrundlage für die GrESt darstellen (Steuersatz 3,5 %). Eine "Immobiliengesellschaft" ist insbesondere anzunehmen, wenn das Vermögen überwiegend aus Grundstücken besteht, die nicht für eigene gewerbliche Zwecke genutzt werden (die Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken stellen keine gewerblichen Zwecke dar) oder die Einkünfte überwiegend durch Veräußerung, Vermietung oder die Verwaltung von Grundstücken erzielt werden. Die dargestellten Änderungen im Rahmen der GrESt sollen grundsätzlich mit 1.7.2025 in Kraft treten und auf Erwerbsvorgänge anzuwenden sein, für die die Steuerschuld nach dem 30.6.2025 entsteht oder entstehen würde.

Umwidmungszuschlag bei der Veräußerung von Grund und Boden

Durch die Umwidmung von Grundstücken - insbesondere von Grünland zu Bauland - kann es oftmals zu atypischen Wertsteigerungen kommen, die nunmehr einer stärkeren Besteuerung unterliegen sollen. Konkret soll bei der Veräußerung von umgewidmetem Grund und Boden ein 30 %iger Umwidmungszuschlag eingeführt werden, der dem ermittelten Gewinn bzw. den positiven Einkünften (Überschuss) hinzuzurechnen ist (der Umwidmungszuschlag gilt also für betriebliche und außerbetriebliche Einkünfte). Führt die Grundstücksveräußerung zu einem Verlust, so fällt kein Umwidmungszuschlag an. Bedeutsam an der Neuregelung ist, dass sich der Umwidmungszuschlag nur auf Grund und Boden bezieht, nicht aber auf den anteiligen Veräußerungsgewinn für nach der Umwidmung errichtete Gebäude. Keine Rolle beim Umwidmungszuschlag spielt, ob es sich um Altvermögen oder Neuvermögen handelt; auch der bei der Veräußerung zur Anwendung kommende Steuersatz (Tarifsteuersatz oder besonderer Steuersatz) ist irrelevant. Der Umwidmungszuschlag soll mit der Höhe des Veräußerungserlöses begrenzt sein. Zur Anwendung kommt der Umwidmungszuschlag bei Veräußerungen von Grundstücken ab 1.7.2025, wenn die wirksame Umwidmung ab 1.1.2025 stattgefunden hat.

Erhöhung des Pendlereuros

Um die Abschaffung des Klimabonus zumindest teilweise zu kompensieren, soll der Pendlereuro ab 2026 von 2 € auf 6 € angehoben werden. Der maximale Erstattungsbetrag für Arbeitnehmer mit Anspruch auf das Pendlerpauschale soll von bisher 608 € auf 737 € angehoben werden (und im Zuge der Inflationsanpassung 2025 nochmals für 2026 erhöht werden).

Verschärfungen bei Stiftungen

Ab dem 1.1.2026 soll der Steuersatz für Zuwendungen an Privatstiftungen (Stiftungseingangssteuer) von 2,5 % auf 3,5 % erhöht werden. Das "Stiftungsprivileg" in Form der Möglichkeit zur Übertragung stiller Reserven (nach § 13 Abs. 4 KStG) soll davon unberührt bleiben.

Keine Valorisierung von Familienleistungen

Im Sinne der Budgetkonsolidierung soll die Valorisierung von bestimmten Familienleistungen für die Jahre 2026 und 2027 ausgesetzt werden - so soll etwa der Kinderabsetzbetrag für 2026 und 2027 nicht erhöht werden. Überdies ist vorgesehen, dass für die Kalenderjahre 2026 bis 2029 der Ausgleich für die kalte Progression nur in Höhe von 2/3 der positiven Inflationsrate erfolgen soll, das verbleibende Drittel soll ausgesetzt werden.

Ausweitung der Basispauschalierung

Für die Veranlagung 2025 und 2026 soll die Basispauschalierung ausgeweitet werden - so soll für das Jahr 2025 die Umsatzgrenze von 220.000 € auf 320.000 € erhöht werden und der Prozentsatz der pauschalen Betriebsausgaben von 12 % auf 13,5 %. Ab der Veranlagung 2026 ist sogar die Erhöhung der Umsatzgrenze auf 420.000 € vorgesehen - die pauschalen Betriebsausgaben sollen dann auf 15 % angehoben werden. Beim reduzierten Pauschalierungssatz von 6 %, etwa für schriftstellerische, vortragende, wissenschaftliche, unterrichtende oder erzieherische Tätigkeiten, soll ab der Veranlagung 2026 ebenso die Umsatzgrenze von 420.000 € gelten (maximal können daher 25.200 € geltend gemacht werden).

Bei der Basispauschalierung in der Umsatzsteuer (Vorsteuerpauschalierung) bleibt der pauschale Vorsteuerbetrag bei 1,8 % des Gesamtumsatzes aus Tätigkeiten i.S.d. § 22 und § 23 EStG. Der Höchstbetrag der abzugsfähigen Vorsteuern soll - aufgrund der Erhöhung der Umsatzgrenzen bei der einkommensteuerlichen Basispauschalierung - für 2025 auf maximal 5.760 € und ab 2026 auf maximal 7.560 € angehoben werden.

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Die im März 2025 neuerlich beschlossene Mietenbremse (Mietpreisbremse) führt dazu, dass Mieten in Altbau-, Genossenschafts- und Gemeindewohnungen im Jahr 2025 nicht an die Inflation angepasst werden und somit vorübergehend eingefroren werden. Ohne diesen Schritt wären Kategorie- und Richtwertmieten ab April um ca. 3 bis 4 % angestiegen. Eine neuerliche Valorisierung der Mieten soll wieder im Jahr 2026 erfolgen. Die erneute Mietpreisbremse ist insoweit bemerkenswert, als Ende 2023 eine Anhebung der Kategoriebeträge und Richtwerte mit 1. April 2025 in Aussicht gestellt worden war.

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Die steuerliche Geltendmachung von Kosten für die doppelte Haushaltsführung ist oftmals ein Streitpunkt zwischen Steuerpflichtigen und Finanz. Das BFG (GZ RV 7104510/2019 vom 26.8.2024) hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob im Zusammenhang mit einer Entsendung von Deutschland nach Österreich die Kosten für die Anmietung einer großen Wohnung in Wien steuerlich in Abzug gebracht werden können.

Ausgangspunkt war die Entsendung des Arbeitnehmers durch den Arbeitgeber von Deutschland nach Österreich für einen angedachten (und später verlängerten) Zeitraum von rund 3 Jahren. Der entsendete Arbeitnehmer hatte zu Beginn der Entsendung nach Österreich seinen Familienwohnsitz in Deutschland beibehalten und einen weiteren, beruflich bedingten Wohnsitz in Österreich begründet. Während seiner Entsendung wurde er von seiner Familie begleitet und später begründete er auch den Mittelpunkt seiner Lebensinteressen in Österreich, da zu Österreich die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestanden. Durch die Familienbegleitung war eine entsprechend große Wohnung in Wien notwendig und die damit einhergehenden Mietkosten von mehr als 2.200 € pro Monat sollten als Kosten für doppelte Haushaltsführung steuerlich geltend gemacht werden. Die hohen Kosten (für eine Dachgeschoßwohnung mit drei Etagen) wurden auch damit begründet, dass dem Steuerpflichtigen aufgrund der Entsendung nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung stand, um eine passende Unterkunft zu finden - überdies sollte sich der Wohnsitz in der Nähe des Arbeitsplatzes in Wien befinden usw. Konkrete Nachweise für die Behauptung, dass es keine günstigere Wohnung im Einzugsgebiet des Beschäftigungsortes gegeben hätte, wurden allerdings nicht erbracht.

Das BFG betonte in seiner Entscheidungsfindung, dass lediglich unvermeidbare Mehraufwendungen steuerlich abzugsfähig sind, die durch die Notwendigkeit entstehen, am Beschäftigungsort wohnen zu müssen, da die Verlegung des Familienwohnsitzes an den Beschäftigungsort unzumutbar ist und ebenso die tägliche Rückkehr vom Beschäftigungsort zum Familienwohnsitz nicht zugemutet werden kann. Dabei müssen die tatsächlich angefallenen Wohnungskosten am Beschäftigungsort einer Angemessenheitsprüfung unterzogen werden.

Dabei ist maßgeblich, welche Wohnungsgröße für eine Person angemessen ist - anders ausgedrückt, welche Kosten das durchschnittliche Wohnbedürfnis einer allein wohnenden Person am Beschäftigungsort decken. Jene Kosten, die damit zusammenhängen, dass auch die Familie in Wien (am Beschäftigungsort) wohnte, sind nicht beruflich veranlasst und können somit nicht steuerlich in Abzug gebracht werden. Im konkreten Fall waren demnach anstelle der Kosten für eine Wohnung mit 155 m² lediglich jene Kosten für eine Wohnung mit 60 m² (für Wohnraum und Küche, WC, Bad und Schlafzimmer) basierend auf einer früheren VwGH-Entscheidung nachvollziehbar und angemessen, da sie auch die durchschnittlichen Wohnbedürfnisse einer allein wohnenden Person am Beschäftigungsort abdecken.

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